2025年的楼市，就像一场冰与火的交响曲。去年11月，一线城市二手房成交量环比暴涨20%，达到4.9万套，创下7个月新高。

然而，在这组光鲜的数据背后，房价却连续数月环比下跌，部分区域跌幅超过30%。这种“量涨价跌”的矛盾现象，让许多购房者陷入迷茫：市场是真的回暖了，还是降价换来的短暂狂欢？今明两年，是该抓紧上车，还是握紧现金？

2025年11月，一线城市二手房市场看似迎来“小阳春”。以深圳为例，二手房挂牌量从年初的6.7万套激增至11月的8.9万套，业主为了尽快变现，只能选择降价出售。

上海闵行区的高兴花园小区，房价从最高点的9.6万/平方米跌至4.8万/平方米，直接腰斩。这种“以价换量”的模式，成为当前楼市的核心逻辑。

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房价下跌的趋势从2022年启动，逐步从二三线城市蔓延至一线城市。截至2025年10月，全国平均房价跌幅已超30%，部分三四线城市跌幅甚至超过15%。

尽管政策层面不断释放利好，取消限购、降低首付比例、房贷利率降至3.5%，但市场并未出现预期中的反弹。

2025年，房地产政策进入“史上最宽松周期”。各地不仅取消了限购、限售，还提高了公积金贷款额度，甚至减免契税和增值税。例如，北京、上海等一线城市将二套房首付比例降至30%，房贷利率下调至3.5%以下。

然而，这些政策并未根本扭转市场的下行预期。核心问题在于供需失衡：全国商品房库存持续高企，部分三四线城市去化周期超过20个月。

同时，人口流动加剧了市场分化，年轻人持续向一线城市和核心二线城市聚集，导致三四线城市住房空置率攀升。

楼市的区域性差异达到历史峰值。2025年前10个月，一线城市核心区房价逆势上涨6%，而三四线城市同比跌幅超过15%。

以杭州、成都为代表的核心二线城市，因产业集聚和人口流入，二手房成交同比增长12%；反之，部分缺乏产业支撑的二线城市，房价跌幅持续扩大。

这种分化直接反映在购房选择上。例如，燕郊北城区的三湘印象·森林海尚城项目，因紧邻北京地铁22号线，均价稳定在1.25万/平方米；而燕郊南城区的岩峰欢乐颂项目，均价已跌至6200元/平方米，较峰值下跌近40%。

对于结婚、子女教育等迫切需求的购房者，当前的低利率和政策优惠确实降低了入场成本。

例如，5年期LPR已降至3.5%，首付比例最低可达20%。但选择标的时，需聚焦一线城市或强二线城市的地铁1公里内次新房，避免远郊和老化楼盘。

当前租金收益率普遍低于房贷利率，一线城市部分房源租金收益率仅2?%，远不及存款利息。若以投资为目的购房，需确保租金收益率超过4%，且月供不超过收入40%。

银行存款利率虽降至1%以下，但通过储蓄险（如增额寿、年金险）、国债、高股息资产等配置，仍可实现2.5?.5%的稳健收益。此外，经济波动周期中，现金储备可应对失业、疾病等突发风险。

发布于：江西省